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房地产转让、抵押、租赁
    发表时间:2009-08-25
房地产转让、抵押、租赁
 
 
一、房产转让
1、什么叫房产转让
答:房地产转让是指房产所有权人通过买卖、赠予、继承等方式将
房屋的所有权转移给他人的行为。
2、哪些房地产不得转让、买卖?
答:(1)不符合《城市房地产管理法》第三十八条规定,即按土地
出让合同约定未支付全部土地出让金,领取土地权属证书。
(2)未依法登记和领房屋权属证书的。
(3)依法收回土地使用权的。
(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的。
(5)权属有争议的。
(6)法律行政法规禁止转让的其他形式。
(7)司法和行政机关裁定,决定查封或其他形式限制转让的。
3、怎样到房产交易部门办理产权过户手续?
答:(1)签订书面房产转让合同。
(2)合同签订后30日内持房屋权属证书、当事人的身份证明(是
已婚的须提供结婚证明及配偶的身份证明)、转让合同等有关文件
到所在地的房管部门提出申请并申报成交价。
(3)房产管理部门对所提供资料进行审查,并进行现场堪验和对申报价进行认定。
(4)到相关税务部门交纳相关税费和交易费用。
(5)房产交易部门办理过户登记。
(6)房产发证部门确认权属核发产权证。
4、怎样购买新建商品房要注意什么
答:(1)注意查看开发商是否具有房地产开发资质证书、营业执照、计划局立项证明、规划局的规划许可证、国土局的国土使用证;建设局的施工许可证、房产局的商品房预售许可证。
(2)注意要求使用建设部和工商总局监制的商品房买卖合同,并注意审核并填写合同中重要条款,签订合同后及时要求销售方配合自己到房产局交易部门进行预售合同登记备案以防止销售方进行一房多售的违法行为发生。
5、哪些买卖合同为无效合同?
答:(1)、房屋与土地分开买卖,这种买卖合同无效。
(2)、房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房款,并将房屋交付买方使用,合同仍然无效。
(3)、出卖房屋的主体必须是产权人;出卖共有房屋时必须提交共有人书面同意证明书,否则视为无效合同。
(4)、侵犯优先购买权的合同无效,在同等条件下,承租人或共有人有优先购买权。
(5)、存在价格欺诈行为,显失公平的房屋买卖合同为可要求变更合同或撤销合同。
二、房地产抵押
1、什么是房地产抵押?
答:房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移所有权的方式向抵押权人(债权人)提供履行债务担保,债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押物折款,拍卖或变卖所得的价款优先受偿。
2、抵押登记
国家实行抵押登记制度,依法设定的房产抵押,受国家法律保护。怎样办理抵押登记?
答:(1)抵押当事人签订抵押合同。
(2)抵押合同签订后30日内到房产管理部门办理抵押登记手续。
(3)办理抵押登记需提供以下材料:抵押当事人的身份证明或法人
资格证明、抵押合同、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》,共有
房屋须提交《房屋共有权证》、房产价值的相关材料。
(4)房产管理部门对资料进行审核,凡权属清楚、证明材料齐全的,
应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记,房产抵押合同自
抵押登记之日起生效。
3、那些房产不能设定抵押?
答:(1)权属有争议的房产。
(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房产。
(3)列入文物保护的建筑物。
(4)依法公告列入拆迁范围的房地产。
(5)依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房产。
(6)依法不得抵押的其他房产。
4、为什么要办理房产抵押手续
答:房产抵押合同只有到房产部门办理了抵押登记才生效。否则是无效合同,不受法律保护,一旦发生债务纠纷,抵押权人不能对抵押物处置优先受偿,债权人(抵押权人)的权益就无法得到保障。
三、房屋租赁
房屋租赁指房屋所有权人将房屋出租给承租户居住或提供给他人从事经营活动,及以合作方式与他人从事经营活动的行为。
房屋租赁当事人应当在租赁合同签定三十日内到房产管理部门办理登记备案手续,领取《房屋租赁证》,不按期办理《房屋租赁证》的,根据《城市房屋租赁管理办法》第三十二条,房产管理部门可责令限期补办手续,并可处以罚款,未办理房屋租赁登记备案的租赁行为不受法律保护,同时还给利用房屋租赁进行非法活动的不法分子提供了可乘之机。
 
 
 
咨询电话:4442701
 
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